Immobilienfonds

Immobilienfonds bieten Privatanlegern die Möglichkeit, sich an großen Objekten zu beteiligen, ohne das Objekt komplett erwerben zu müssen.

Für den Komplettkauf einer Immobilie wird ein hohes Kapitalinvestment benötigt. Ein Immobilienfonds ermöglicht es dem Anleger, sich mit kleineren Investitionssummen am Erwerb von Objekten zu beteiligen.

Grundsätzlich funktionieren alle Immobilienfonds nach dem gleichen Prinzip:

Im ersten Schritt wird Kapital von Anlegern gesammelt und in einem gemeinsamen "Topf" gebündelt.

Dieses Kapital wird dann im nächsten Schritt in eine oder mehrere Immobilien investiert.

Experten aus dem Finanz- und Immobilienbereich führen diese Fonds. Sie verwalten das eingezahlte Kapital und treffen Entscheidungen über die Investition dieser Gelder. Auch um Instandhaltung und Verwaltung der Objekte kümmert sich der Fonds- oder Asset-Manager für den Anleger.

Gewinne z.B. durch Mieterlöse oder Verkäufe von Immobilien fließen zurück in den Topf und werden an die Anleger verteilt.

Immobilienfonds zählen zu den Sachwertinvestments. Sie sind eine gute Alternative für Anleger, von Mieten und Verkaufserlösen zu profitieren, ohne eine eigene Immobilie kaufen zu müssen. Anleger können mit einer Kapitalanlage in Immobilienfonds vom derzeitigen Immobilienboom profitieren, die Renditen von Immobilienfonds liegen deutlich höher als die Zinsen konservativer Geldanlagen.

Es gibt offene Immobilienfonds und geschlossene Immobilienfonds.

Immobilienfonds haben sich gerade in Zeiten von Niedrigzinsen zu einer beliebten Anlageartmöglichkeit entwickelt.
Das "Betongold" ist in aller Munde. Anleger haben die Wahl zwischen offenen Immobilienfonds und geschlossenen Immobilienfonds. Aber wo genau liegen hier die Unterschiede?

Offene Immobilienfonds:

• Investition bereits mit kleineren Summen möglich
• breitere Streuung der Investition (z.B. mehrere Immobilien, unterschiedliche Nutzungsklassen)
• kein Einfluss auf Auswahl der Objekte
• gesetzliche Haltefrist von 2 Jahren, Kündigungsfrist 12 Monate
• geringeres Risiko, geringere Gewinne
• durch Investitionsdruck stets neu hinzukommender Anleger Auswahl der Objekte weniger sorgfältig
   

Geschlossene Immobilienfonds:

• höhere Beteiligungssumme nötig
• sobald genug Vermögen durch Anleger gesammelt wurde, wir der Fonds geschlossen
• Laufzeit zumeist >10 Jahre
• Fondsgesellschaft ist nicht verpflichtet, Anteile während der Laufzeit zurückzunehmen. Ein Ausstieg aus dem Investment ist aber über den Verkauf der Anteile über den Zweitmarkt jederzeit möglich.
• gezielte unternehmerische Beteiligung an großen Objekten
• Kenntnis der Objekte vor Beteiligung
• zur Laufzeit regelmäßige Ausschüttungen durch z.B. Vermietung
• Nach Fondslaufzeit werden Objekte veräußert und der Anleger erhält das investierte Kapital inklusive einer etwaigen Wertsteigerung zurück

Beide Anlagearten haben gemein, dass man zwar als Eigentümer an einer Immobilie beteiligt ist, sich aber nicht um deren Instandhaltung kümmern muss. Das übernimmt der Fondsmanager resp. das Asset-Management für die Anleger.

Geschlossenen Immobilienfonds haftet das Vorurteil an, eher Kapital zu vernichten statt aufzubauen - zu unrecht.
Im Zuge der 2013 gestarteten Regulierung durch das KAGB hat eine starke Marktbereinigung der Anbieter für geschlossene Fonds stattgefunden. Von den ehemals um die 400 Anbietern sind nur noch ca. 60 Anbieter geblieben (Stand 2019), die den strengen stattlichen Vorgaben entsprechen können. Die Dr. Peter Group ist einer diese Anbieter.

Beispiele erfolgreicher geschlossener Immobilienfonds:

760 %: Ein 1975 durch die Deutsche Bank aufgelegter Immobilienfonds hat in mehrere Shopping-Center investiert. Anleger haben in dem Fonds 34 Millionen Euro angelegt. Das Fondsvolumen beträgt rund 64,4 Millionen Euro. Der Fonds hatte bis 30. Juni 2014 insgesamt 760,7 Prozent des Kommanditkapitals ausgezahlt. 

9,86 % Überschuss pro Jahr: Der 2008 aufgelegte und bis 2010 platzierte Immobilienfonds "Moderne Großstadthotels" des Initiators Lloyd Fonds hat seine Immobilien bereits 2016 vorzeitig an den Betreiber verkauft. Dabei handelt es sich um jeweils ein Motel One-Hotel in Berlin und Nürnberg. Auch diese Beteiligung sollte laut Prospekt länger, nämlich bis 2023 laufen.

15,70 % Überschuss pro Jahr: Der 2005 aufgelegte Fonds HIH Unger-Haus investierte in das Büro- und Geschäftsgebäude "Unger-Haus" in Hamburg. Der mit 15,6 Millionen Euro relativ kleine Fonds hat die Immobilie etwas früher als geplant 2016 veräußert. Das Ergebnis für die Anleger liegt deutlich über Plan.

Bei der Besteuerung unterscheidet der Gesetzgeber zwischen offenen Immobilienfonds (OIF) und geschlossenen Immobilienfonds.

Besteuerung offener Immobilienfonds:
Ausschüttungen offener Immobilienfonds zählen steuerlich zu den Einkünften aus Kapitalvermögen, auf die 25% Kapitalertragssteuer als Abgeltungssteuer anfallen. Dabei ist es nicht relevant, ob die Einkünfte ausgeschüttet werden oder im Fondsvermögen verbleiben. Verluste aus dem Verkauf von Immobilienfonds sind nicht mit Einkünften aus anderen Einkünften verrechenbar.

Besteuerung geschlossener Immobilienfonds:
Die geschlossenen Immobilienfonds der Dr. Peters Group werden regelmäßig unter der Rechtsform einer GmbH und Co. KG gelauncht. Damit handelt es sich bei Einkünften aus unseren geschlossenen Fonds steuerrechtlich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Auch bei geschlossenen Fonds ist eine Verrechnung von Verlusten nicht zulässig. Dies gilt sowohl für eine Verrechnung mit anderen Einkünften aus Gewerbebetrieben, als auch für die Verrechnung von Verlusten mit Einkünften aus anderen Quellen.

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich rechtlich gesehen um eine unternehmerische Beteiligung an einem nicht börsenabhängigen Immobilienprojekt. 
Hierzu investieren die Anleger  ihr Kapital in eine Beteiligungsgesellschaft. Über diese Kapitalverwaltungsgesellschaft investieren die Anleger dann langfristig in ein oder mehrere große Immobilienprojekte.

Angaben zum konkreten Investitionsobjekt, die Höhe der zu erwartenden Auszahlungen, die Mindestzeichnungssumme sowie Angaben zum Standort und zu Chancen und Risiken der Beteiligung sind im Emissionsprospekt angegeben. Das Investment unterliegt strengen gesetzlichen Regelungen und wird bis hin zum Emissionsprospekt vor Vertriebsstart von der BaFin gründlich geprüft. 
Wenn genug Kapital gesammelt wurde, wird der Fonds geschlossen und es können keine weiteren Investoren mehr einsteigen.

Geschlossene Immobilienfonds gehören zu den langfristigen Investments, in der Regel beträgt ihre Laufzeit mindestens zehn Jahre. Ein vorzeitiger Ausstieg aus der Kapitalanlage ist während der Laufzeit nicht vorgesehen Fondsanteile können ausschließlich über den sogenannten Zweitmarkt stattfinden.
Während der Fondslaufzeit werden die Immobilien von erfahrenen Asset-Managern betreut und Instand gehalten.

Anleger erhalten regelmäßige Ausschüttungen, die aus den laufenden Mieteinnahmen finanziert werden.
Am Ende der Fondslaufzeit hat sich so die Investitionssumme optimalerweise bereits amortisiert. Beim Verkauf der Objekte zu Laufzeitende erhält  der Anleger seine investierte Summe zurück. Konnte das Objekt mit Gewinn verkauft werden, erhält er zusätzlich zur Verkaufssumme eine Gewinnbeteiligung.

Der Kauf von Immobilien ist eine beliebte Art zu investieren, und wenn Sie es richtig machen, können Sie echtes Geld verdienen! Investment-Profis nicken wissend, wenn Sie diesen Ausspruch des Autors von "Secrets of the Millionaire Mind" ,Harv T.Eker, lesen: “Dont’t wait to buy real estate, buy real estate and wait”.

Das Problem ist, dass viele neue Investoren nicht wissen, wo oder wie sie in Immobilien investieren sollen. Wir stellen Ihnen hier die unterschiedlichen Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen vor:

Möglichkeit 1: Aktives Immobilieninvestment

Bei Aktiven Immobilieninvestments gibt es mehrere Möglichkeiten. Alle haben gemein, dass Sie selbst einen Aktiven Part übernehmen müssen. Dies setzt voraus, dass Sie über ausreichend Kapital verfügen, denn eine Immobilie bekommt man in der Regel nicht für 500€. Zudem sollten Sie über ein ausgeprägtes Wissen über Immobilien und deren Verwaltung verfügen. Einige Immobilieninvestoren, die die Verwaltung ihrer Investmentimmobilie nicht übernehmen möchten, beauftragen eine Immobilienverwaltungsgesellschaft mit einer festen Gebühr oder einer prozentualen Gewinngebühr mit den Verwaltungs- und Instandhaltungsarbeiten.

Bei der Strategie „Buy and Hold“ erwerben Sie ein Objekt mit dem Ziel, es lange zu halten und von Mieteinnahmen zu profitieren. Bei Objekten in guter Lage steigt zudem der Wert der Immobilie über die Jahre. Davon können Sie zusätzlich profitieren, wenn Sie das Objekt wieder verkaufen. Liegen zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie mehr als 10 Jahre, kann der Verkauf sogar steuerfrei erfolgen.

Eine weitere Strategie ist das sogenannte „House-Flipping“. Hierbei kaufen Sie ein Objekt mit dem Ziel, es zu sanieren und teurer weiter zu verkaufen. Durch die Sanierungsmaßnahmen wird das Objekt aufgewertet, der Marktwert der Immobilie steigt an, so dass Sie beim Verkauf von starken Gewinnen profitieren können. Diese müssen allerdings versteuert werden, da bei diesem Investitionsmodell in der Regel nur kurzfristig investiert wird (<10 Jahre) Je länger der Investor das Haus besitzt, ohne es an Mieter zu vermieten, desto mehr summieren sich seine Ausgaben. Dies verschlingt ihr Renditepotential beim Verkauf.

Möglichkeit 2: Passive Immobilieninvestitionen

Passive Immobilieninvestitionen bieten Möglichkeiten für alle, in Immobilien zu investieren: Diejenigen mit umfangreichen Immobilien- und Finanzkenntnissen und diejenigen mit begrenztem oder keinem Fachwissen. Passive Immobilieninvestoren stellen in der Regel nur Kapital zur Verfügung und ermöglichen es Fachleuten, in ihrem Namen in Immobilien zu investieren.

Der Vorteil: Mit passiven Immobilieninvestitionen benötigen Sie nicht zwangsläufig viel Kapital – einige Modelle bieten schon ab Einstiegssummen von 500 € die Möglichkeit, sich an einem Investment zu beteiligen. Zudem müssen Sie sich nicht um die Verwaltung und/oder Vermietung der Immobilie(n) kümmern, das übernehmen ebenfalls die Experten für Sie. Investiert werden kann dabei sowohl in einzelne Objekte als auch in Portfolios mit mehreren Objekten.

Als Beispiel für passive Immobilieninvestments seien offene Immobilienfonds, geschlossene Immobilienfonds, Crowdinvesting und REITS genannt. Auch Immobilien-Anleihen zählen dazu.