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Immobilienfonds

jetzt von AIFs profitieren

Erfolg mit rendite­starken immobilien­fonds

Wir sind der starke Partner an Ihrer Seite, wenn es darum geht, ihr Kapital gewinnbringend in Immobilienfonds anzulegen

Immobilienanlagen haben sich seit Generationen zur Vermögenssicherung und Altersvorsorge bewährt. Die geschlossenen Immobilienfonds der Dr. Peters Group ermöglichen privaten Anlegern, die gleichen Vorteile in Anspruch zu nehmen, die sonst weitgehend den institutionellen Kapitalsammelstellen sowie industriellen und privaten Großvermögen vorbehalten bleiben.

Vorteile unserer Immobilien­fonds

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45 Jahre Erfahrung

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Langfristiger Anlagehorizont

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Attraktive Renditen

Auswahl aufgelegter Immobilien­fonds

Die Dr. Peters Group kann auf über 45& Jahre als Emittent langlaufender Immobilienfonds zurückblicken.
Sie möchten Ihr Geld gewinnbringend anlegen? Verschaffen Sie sich einen Überblick über unsere Kompetenzen mit einem Blick auf unseren Track-Rekord.

Hier stellen wir Ihnen beispielhaft einige Fonds der letzten 45 Jahre vor:

Hotels

Pflegeheime

weitere Gewerbeimmobilien

Investieren in Immobilien­fonds

Auch beim Investieren in Immobilienfonds gilt: Es macht sich bezahlt, gut und vor allem umfassend informiert zu sein. Als erfahrener Emittent geschlossener Immobilienfonds verfolgen wir stets aufmerksam das aktuelle Marktgeschehen. Finden Sie hier aktuelle Informationen zum Immobilieninvestmentmarkt:

Alternative Investmentfonds Immobilien

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Im ersten Halbjahr 2020 wurden insgesamt 15 geschlossene Alternative Investmentfonds (AIF) mit einem Emissionsvolumen von insgesamt 425 Millionen Euro aufgelegt. Auch wenn im ersten Halbjahr 2020 insgesamt zwei AIFs mehr zum Vertrieb zugelassen wurden als im ersten Halbjahr 2019 lag das prospektierte Eigenkapital im Betrachtungszeitraum 2019 um 235 Millionen Euro höher als im aktuellen Halbjahr.

Der deutliche Volumen-Rückgang in diesem Jahr ist im Wesentlichen auf die gesamtwirtschaftliche Unsicherheit zurückzuführen, die im Zuge des Ausbruchs der Corona-Pandemie entstanden ist. Die Gesamtsituation führte dazu, dass sich Emissionshäuser teils dazu entschlossen haben, bereits konzipierte Fonds nicht auf den Markt zu bringen oder die Konzeption neuer Fonds vorerst zurückzustellen.

Noch Anfang März 2020 prognostizierte die Ratingagentur Scope für das laufende Jahr ein prospektiertes Emissionsvolumen von leicht unterhalb einer Milliarde Euro. Durch den beschriebenen Corona- Effekt wird der Rückgang gegenüber 2019 nun aller Wahrscheinlichkeit nach deutlich größer ausfallen.

Bei der gesamten Betrachtung des ersten Halbjahres 2020 zeigt sich, dass vor allem geschlossene Immobilienfonds den Markt beherrschen. Von den insgesamt 15 aufgelegten AIFs investieren 11 AIFs direkt in Immobilien im In- und Ausland.Damit schreitet der Trend der Immobilieninvestments weiter fort. Bereits 2019 entfielen rund 1,15 Milliarden Euro der insgesamt platzierten 1,6 Milliarden Euro auf Immobilien.

Acht der im ersten Halbjahr 2020 aufgelegten AIFs investieren in deutsche Immobilien und das Interesse der Anleger ist trotz der vorherrschenden Corona-Krise nach wie vor vorhanden, was sich vor allem daran zeigt, dass bereits zwei der im Jahr 2020 aufgelegten Immobilien-AIFs ausplatziert worden sind: Der IMMAC Sozialimmobilien 104 geschlossener Publikums-AIF mit einem Platzierungsvolumen von rund 9,1 Millionen Euro und der Hahn Pluswertfonds 175 SB-Warenhaus Langenfeld mit einem Platzierungsvolumen von 31,5 Millionen Euro.

Auch der positive Platzierungsverlauf des ImmoChance Deutschland 10 Renovation Plus von Primus Valor ist ein Beleg für das Interesse an attraktiven Alternativen zur klassischen Geldanlage. Bereits Ende August war das ursprünglich prognostizierte Eigenkapitalvolumen von 30 Millionen Euro zu rund 87 Prozent platziert. Daher hat die Fondsgesellschaft entschieden, das Fondsvolumen zum 1. September 2020 auf 60 Millionen Euro aufzustocken. Ein weiteres Indiz dafür, dass AIFs relevant sind und bleiben und das Angebot in diesem Bereich entsprechend wieder wächst.

 

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Marktüberblick Immobilieninvestments

Laut einer Analyse von CBRE und Savills Research wurden im ersten Halbjahr 2020 auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt rund 41,7 Milliarden Euro angelegt.

Dies entspricht einer Steigerung gegenüber dem ersten Halbjahr 2019 um 34 Prozent. Zurückzuführen ist die gute Performance vor allem auf das erste Quartal. Im zweiten Quartal ging das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Jahr 2019 um 52 Prozent zurück.

Besonders im April und Mai war eine deutlich unterdurchschnittliche Investmenttätigkeit zu verzeichnen. Angesichts der Einschränkungen im öffentlichen Leben, die die Bekämpfung des Corona-Virus weltweit erfordern, kann jedoch ein Transaktionsvolumen im zweiten Halbjahr von 13,6 Milliarden Euro durchaus als Erfolg bewertet werden.

Die Marktaktivitäten zogen bereits im Juni wieder an und seit einigen Wochen zeigt sich, dass immer mehr Verkaufsprozesse aufgenommen werden. Die Nachfrage fokussiert sich vermehrt auf das Core-Segment. Vor allem Objekte mit langlaufenden Mietverträgen und stabilen Mietern sind sehr gefragt. Der Markt ist demnach weiterhin intakt und die Nachfrage nach attraktiven Immobilieninvestments ist nach wie vor vorhanden.

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Assetklassen im Vergleich

Die Transaktionsvolumina haben sich je nach Nutzungsklasse unterschiedlich entwickelt. Gewinner scheinen auf den ersten Blick die Segmente Wohnen und Pflege zu sein, die nach wie vor stark nachgefragt werden.

Mit einem Anteil von 12,8 Milliarden Euro entfiel der Großteil gehandelter Assetklassen auf Büroobjekte. Damit sind die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf Büroimmobilien bislang gering.

Derzeit sorgt die mediale Berichterstattung zur mehrheitlichen Etablierung von Home-Office Lösungen und dem dadurch geringeren Bürobedarf für Verunsicherung. Hier bleibt abzuwarten, ob Unternehmen langfristig das Konzept Home-Office in Flächeneffizienzprogramme umsetzen können.

Knapp hinter der Assetklasse Büroimmobilien liegt die als krisenresistent gehandelte Assetklasse Wohnimmobilien mit 12,5 Milliarden Euro. Der bisher vorherrschende Trend auf dem Wohnimmobilienmarkt scheint ungebrochen. Die Mieten und Preise für Wohnungen und Häuser sind im ersten Halbjahr weiter gestiegen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts sind die Preise für Wohnimmobilien in den ersten drei Monaten des Jahres um 6,8 Prozent im Vorjahresvergleich gestiegen.

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Im zweiten Quartal legten die Preise um etwa sechs Prozent zu, wie eine Analyse des Verbands deutscher Pfandbriefbanken ergab. Wie sich der Markt zukünftig entwickeln wird bleibt abzuwarten.

Weiterhin attraktiv sind auch Pflegeimmobilien. Experten schätzen die Auswirkungen der Corona-Krise als insgesamt gering ein. Der Markt für Gesundheitsimmobilien ist grundsätzlich ein demografisch geprägter Wachstumsmarkt. Maßgeblich sind langfristige Veränderungen unserer Gesellschaft und die Altersstruktur.

Der demografische Wandel ist in Deutschland längst präsent, das Land altert. Die sinkende Zahl der Menschen im jüngeren Alter und die gleichzeitig steigende Zahl älterer Menschen verschieben den demografischen Rahmen. Jeder zweite Deutsche ist heute älter als 45 und jeder fünfte älter als 66 Jahre.

Das hat zur Folge, dass Gesundheitsimmobilien bei Investoren aus dem In- und Ausland zunehmend begehrter werden. Das spiegeln auch die Zahlen des Transaktionsmarktes wieder. Im ersten Halbjahr 2020 betrug das Transaktionsvolumen am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien laut CBRE 888 Millionen Euro. Das ist eine Steigerung von sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

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Ein prägnanter Nachfragezuwachs konnte vor allem der Bereich der Logistikimmobilien verzeichnen und zeigt sich damit als Krisengewinner. Das Investmentvolumen lag im ersten Halbjahr bei 3,8 Milliaden Euro, ein Plus von 43 Prozent. Gründe sind vor allem der krisenbedingte Bedeutungsgewinn des Onlinehandels und die Neuausrichtung globaler Lieferketten. Die Assetklasse wird daher auch langfristig stabile Investments darstellen können.

Besonders betroffene Assetklassen sind der Bereich Non-Food-Einzelhandel und Hotel. Die vom zwischenzeitlichen Lockdown eher betroffenen Einzelhandelsimmobilien konnten zwar einen Anstieg des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr um 38 Prozent auf 6,9 Milliarden Euro verzeichnen, davon entfielen jedoch lediglich 2,3 Milliarden Euro auf das zweite Quartal. Während der Non-Food-Einzelhandel durch angeordnete Schließungen signifikante Umsatzeinbußen erleiden musste, verzeichnete der Lebensmittelhandel teilweise ein Umsatzwachstum. Dadurch profitieren vor allem Handelsimmobilien mit dem Fokus auf Lebensmitteleinzelhandel und Fachmarktzentren von einem Nachfragezuwachs und sind für Investoren attraktiv.

Demgegenüber stehen Hotelimmobilien, die im ersten Halbjahr eine rückläufige Entwicklung des Transaktionsvolumens hinnehmen mussten – um minus 27 Prozent im Vorjahresvergleich auf 1,2 Milliarden Euro. Die Einschätzungen zur weiteren Geschäftsentwicklung fallen jedoch langfristig positiv aus. Der Hotelmarkt ist krisenerprobt und hat sich bislang von jedweden Rückschlägen immer rasch und robust erholt. Experten gehen derzeit zunächst davon aus, dass eine deutliche Erholung ab 2022 einsetzen wird.

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Was Sie zu Immobilien­fonds wissen sollten

Wie funktionieren Immobilienfonds?

Immobilienfonds bieten Privatanlegern die Möglichkeit, sich an großen Objekten zu beteiligen, ohne das Objekt komplett erwerben zu müssen.

Für den Komplettkauf einer Immobilie wird ein hohes Kapitalinvestment benötigt. Ein Immobilienfonds ermöglicht es dem Anleger, sich mit kleineren Investitionssummen am Erwerb von Objekten zu beteiligen.

Grundsätzlich funktionieren alle Immobilienfonds nach dem gleichen Prinzip:

Im ersten Schritt wird Kapital von Anlegern gesammelt und in einem gemeinsamen "Topf" gebündelt.

Dieses Kapital wird dann im nächsten Schritt in eine oder mehrere Immobilien investiert.

Experten aus dem Finanz- und Immobilienbereich führen diese Fonds. Sie verwalten das eingezahlte Kapital und treffen Entscheidungen über die Investition dieser Gelder. Auch um Instandhaltung und Verwaltung der Objekte kümmert sich der Fonds- oder Asset-Manager für den Anleger.

Gewinne z.B. durch Mieterlöse oder Verkäufe von Immobilien fließen zurück in den Topf und werden an die Anleger verteilt.

Welche Immobilienfonds gibt es?

Immobilienfonds zählen zu den Sachwertinvestments. Sie sind eine gute Alternative für Anleger, von Mieten und Verkaufserlösen zu profitieren, ohne eine eigene Immobilie kaufen zu müssen. Anleger können mit einer Kapitalanlage in Immobilienfonds vom derzeitigen Immobilienboom profitieren, die Renditen von Immobilienfonds liegen deutlich höher als die Zinsen konservativer Geldanlagen.

Es gibt offene Immobilienfonds und geschlossene Immobilienfonds.

Was sind offene und geschlossene Immobilienfonds?

Immobilienfonds haben sich gerade in Zeiten von Niedrigzinsen zu einer beliebten Anlageartmöglichkeit entwickelt.
Das "Betongold" ist in aller Munde. Anleger haben die Wahl zwischen offenen Immobilienfonds und geschlossenen Immobilienfonds. Aber wo genau liegen hier die Unterschiede?

Offene Immobilienfonds:

  • Investition bereits mit kleineren Summen möglich
  • breitere Streuung der Investition (z.B. mehrere Immobilien, unterschiedliche Nutzungsklassen)
  • kein Einfluss auf Auswahl der Objekte
  • gesetzliche Haltefrist von 2 Jahren, Kündigungsfrist 12 Monate
  • geringeres Risiko, geringere Gewinne
  • durch Investitionsdruck stets neu hinzukommender Anleger Auswahl der Objekte weniger sorgfältig
     

Geschlossene Immobilienfonds:

  • höhere Beteiligungssumme nötig
  • sobald genug Vermögen durch Anleger gesammelt wurde, wir der Fonds geschlossen
  • Laufzeit zumeist >10 Jahre
  • Fondsgesellschaft ist nicht verpflichtet, Anteile während der Laufzeit zurückzunehmen. Ein Ausstieg aus dem Investment ist aber über den Verkauf der Anteile über den Zweitmarkt jederzeit möglich.
  • gezielte unternehmerische Beteiligung an großen Objekten
  • Kenntnis der Objekte vor Beteiligung
  • zur Laufzeit regelmäßige Ausschüttungen durch z.B. Vermietung
  • Nach Fondslaufzeit werden Objekte veräußert und der Anleger erhält das investierte Kapital inklusive einer etwaigen Wertsteigerung zurück

Beide Anlagearten haben gemein, dass man zwar als Eigentümer an einer Immobilie beteiligt ist, sich aber nicht um deren Instandhaltung kümmern muss. Das übernimmt der Fondsmanager resp. das Asset-Management für die Anleger.

Die besten geschlossenen Immobilienfonds

Geschlossenen Immobilienfonds haftet das Vorurteil an, eher Kapital zu vernichten statt aufzubauen - zu unrecht.
Im Zuge der 2013 gestarteten Regulierung durch das KAGB hat eine starke Marktbereinigung der Anbieter für geschlossene Fonds stattgefunden. Von den ehemals um die 400 Anbietern sind nur noch ca. 60 Anbieter geblieben (Stand 2019), die den strengen stattlichen Vorgaben entsprechen können. Die Dr. Peter Group ist einer diese Anbieter.


Beispiele erfolgreicher geschlossener Immobilienfonds:

760 %: Ein 1975 durch die Deutsche Bank aufgelegter Immobilienfonds hat in mehrere Shopping-Center investiert. Anleger haben in dem Fonds 34 Millionen Euro angelegt. Das Fondsvolumen beträgt rund 64,4 Millionen Euro. Der Fonds hatte bis 30. Juni 2014 insgesamt 760,7 Prozent des Kommanditkapitals ausgezahlt. 

9,86 % Überschuss pro Jahr: Der 2008 aufgelegte und bis 2010 platzierte Immobilienfonds "Moderne Großstadthotels" des Initiators Lloyd Fonds hat seine Immobilien bereits 2016 vorzeitig an den Betreiber verkauft. Dabei handelt es sich um jeweils ein Motel One-Hotel in Berlin und Nürnberg. Auch diese Beteiligung sollte laut Prospekt länger, nämlich bis 2023 laufen.

15,70 % Überschuss pro Jahr: Der 2005 aufgelegte Fonds HIH Unger-Haus investierte in das Büro- und Geschäftsgebäude "Unger-Haus" in Hamburg. Der mit 15,6 Millionen Euro relativ kleine Fonds hat die Immobilie etwas früher als geplant 2016 veräußert. Das Ergebnis für die Anleger liegt deutlich über Plan.

Wie werden Immobilienfonds besteuert?

Bei der Besteuerung unterscheidet der Gesetzgeber zwischen offenen Immobilienfonds (OIF) und geschlossenen Immobilienfonds.

Besteuerung offener Immobilienfonds:
Ausschüttungen offener Immobilienfonds zählen steuerlich zu den Einkünften aus Kapitalvermögen, auf die 25% Kapitalertragssteuer als Abgeltungssteuer anfallen. Dabei ist es nicht relevant, ob die Einkünfte ausgeschüttet werden oder im Fondsvermögen verbleiben. Verluste aus dem Verkauf von Immobilienfonds sind nicht mit Einkünften aus anderen Einkünften verrechenbar.

Besteuerung geschlossener Immobilienfonds:
Die geschlossenen Immobilienfonds der Dr. Peters Group werden regelmäßig unter der Rechtsform einer GmbH und Co. KG gelauncht. Damit handelt es sich bei Einkünften aus unseren geschlossenen Fonds steuerrechtlich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Auch bei geschlossenen Fonds ist eine Verrechnung von Verlusten nicht zulässig. Dies gilt sowohl für eine Verrechnung mit anderen Einkünften aus Gewerbebetrieben, als auch für die Verrechnung von Verlusten mit Einkünften aus anderen Quellen.

Wie funktionieren geschlossene Immobilienfonds?

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich rechtlich gesehen um eine unternehmerische Beteiligung an einem nicht börsenabhängigen Immobilienprojekt. 
Hierzu investieren die Anleger  ihr Kapital in eine Beteiligungsgesellschaft. Über diese Kapitalverwaltungsgesellschaft investierendie Anleger dann langfristig in ein oder mehrere große Immobilienprojekte.

Angaben zum konkreten Investitionsobjekt, die Höhe der zu erwartenden Auszahlungen, die Mindestzeichnungssumme sowie Angaben zum Standort und zu Chancen und Risiken der Beteiligung sind im Emissionsprospekt angegeben. Das Investment unterliegt strengen gesetzlichen Regelungen und wird bis hin zum Emissionsprospekt vor Vertriebsstart von der BaFin gründlich geprüft
Wenn genug Kapital gesammelt wurde, wird der Fonds geschlossen und es können keine weiteren Investoren mehr einsteigen.

Geschlossene Immobilienfonds gehören zu den langfristigen Investments, in der Regel beträgt ihre Laufzeit mindestens zehn Jahre. Ein vorzeitiger Ausstieg aus der Kapitalanlage ist während der Laufzeit nicht vorgesehen Fondsanteile können ausschließlich über den sogenannten Zweitmarkt stattfinden.
Während der Fondslaufzeit werden die Immobilien von erfahrenen Asset-Managern betreut und Instand gehalten.

Anleger erhalten regelmäßige Ausschüttungen, die aus den laufenden Mieteinnahmen finanziert werden.
Am Ende der Fondslaufzeit hat sich so die Investitionssumme optimalerweise bereits amortisiert. Beim Verkauf der Objekte zu Laufzeitende erhält  der Anleger seine investierte Summe zurück. Konnte das Objekt mit Gewinn verkauft werden, erhält er zusätzlich zur Verkaufssumme eine Gewinnbeteiligung.

Wie investiert man in Immobilien?

Der Kauf von Immobilien ist eine beliebte Art zu investieren, und wenn Sie es richtig machen, können Sie echtes Geld verdienen! Investment-Profis nicken wissend, wenn Sie diesen Ausspruch des Autors von "Secrets of the Millionaire Mind" ,Harv T.Eker, lesen: “Dont’t wait to buy real estate, buy real estate and wait”.

Das Problem ist, dass viele neue Investoren nicht wissen, wo oder wie sie in Immobilien investieren sollen. Wir stellen Ihnen hier die unterschiedlichen Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen vor:

Möglichkeit 1: Aktives Immobilieninvestment

Bei Aktiven Immobilieninvestments gibt es mehrere Möglichkeiten. Alle haben gemein, dass Sie selbst einen Aktiven Part übernehmen müssen. Dies setzt voraus, dass Sie über ausreichend Kapital verfügen, denn eine Immobilie bekommt man in der Regel nicht für 500€. Zudem sollten Sie über ein ausgeprägtes Wissen über Immobilien und deren Verwaltung verfügen. Einige Immobilieninvestoren, die die Verwaltung ihrer Investmentimmobilie nicht übernehmen möchten, beauftragen eine Immobilienverwaltungsgesellschaft mit einer festen Gebühr oder einer prozentualen Gewinngebühr mit den Verwaltungs- und Instandhaltungsarbeiten.

Bei der Strategie „Buy and Hold“ erwerben Sie ein Objekt mit dem Ziel, es lange zu halten und von Mieteinnahmen zu profitieren. Bei Objekten in guter Lage steigt zudem der Wert der Immobilie über die Jahre. Davon können Sie zusätzlich profitieren, wenn Sie das Objekt wieder verkaufen. Liegen zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie mehr als 10 Jahre, kann der Verkauf sogar steuerfrei erfolgen.

Eine weitere Strategie ist das sogenannte „House-Flipping“. Hierbei kaufen Sie ein Objekt mit dem Ziel, es zu sanieren und teurer weiter zu verkaufen. Durch die Sanierungsmaßnahmen wird das Objekt aufgewertet, der Marktwert der Immobilie steigt an, so dass Sie beim Verkauf von starken Gewinnen profitieren können. Diese müssen allerdings versteuert werden, da bei diesem Investitionsmodell in der Regel nur kurzfristig investiert wird (<10 Jahre) Je länger der Investor das Haus besitzt, ohne es an Mieter zu vermieten, desto mehr summieren sich seine Ausgaben. Dies verschlingt ihr Renditepotential beim Verkauf.

Möglichkeit 2: Passive Immobilieninvestitionen

Passive Immobilieninvestitionen bieten Möglichkeiten für alle, in Immobilien zu investieren: Diejenigen mit umfangreichen Immobilien- und Finanzkenntnissen und diejenigen mit begrenztem oder keinem Fachwissen. Passive Immobilieninvestoren stellen in der Regel nur Kapital zur Verfügung und ermöglichen es Fachleuten, in ihrem Namen in Immobilien zu investieren. Der Vorteil:Mit passiven Immobilieninvestitionen benötigen Sie nicht zwangsläufig viel Kapital – einige Modelle bieten schon ab Einstiegssummen von 500 € die Möglichkeit, sich an einem Investment zu beteiligen. Zudem müssen Sie sich nicht um die Verwaltung und/oder Vermietung der Immobilie(n) kümmern, das übernehmen ebenfalls die Experten für Sie. Investiert werden kann dabei sowohl in einzelne Objekte als auch in Portfolios mit mehreren Objekten. Als Beispiel für passive Immobilieninvestments seien offene Immobilienfonds, geschlossene Immobilienfonds, Crowdinvesting und REITS genannt. Auch Immobilien-Anleihen zählen dazu.