Der § 6b-Fonds im Überblick

Investment-Highlights

 Fulda - Wirtschaftsstandort

Der Landkreis Fulda mit seinem Oberzentrum Stadt Fulda versteht sich als eigenständige Wirtschaftsregion im Mittelpunkt der Wirtschaftsräume Rhein-Main, Kassel, Nordhessen, Südthüringen und Würzburg. Die Wirtschaftsregion Fulda ist zentral in Deutschland und Europa gelegen und verfügt über eine hervorragende Verkehrsinfrastruktur.

 Innenstadtlage Bahnhofstraße - Fulda Einkaufsallee

Das Büro- und Geschäftshaus mit sehr visibler Ecklage und guter Erreichbarkeit liegt in bester Fußgängerzonen- und Innenstadt-Lage rund 300 m südlich des Hauptbahnhofs, der einen wichtigen Bahnknotenpunkt mit über 100 ICE-Halten pro Tag darstellt und sich gegenüber des Universitätsplatzes von Fulda befindet.

  Diversifikation aus Einzelhandel, Gastronomie und Büro

Die Gesellschaft investiert in ein vollvermietetes Büro- und Geschäftshaus mit einem breit aufgestellten Mietermix aus verschiedenen Segmenten. Durch die Diversifikation von Betreibern und Franchisegebern wird eine ausgewogene Risikostreuung erreicht, die zu einer Minderung des Ausfallrisikos führt.

 Bonitätsstarker Mietermix

Die Bonitäts-Bewertungen der Creditreform zugrunde gelegt, weist das Objekt einen grundsätzlich zuverlässigen Mieterstamm auf. Die Mietverträge mit unterschiedlichen Mietern aus Büro, Einzelhandel und Gastronomie haben insgesamt eine langfristige Restlaufzeit von durchschnittlich rund neun Jahren.

 Indexierte Mietverträge

Die Wertsicherung der Mietverträge erfolgt größtenteils über eine Mietpreisindexierung bemessen an dem vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex für Deutschland. Auf Basis der vorliegenden Mietverträge und unter der Annahme, dass die Mietverträge verlängert werden, weist die Kalkulation eine Steigerung der jährlichen Nettokaltmiete bis 2037 in Höhe von etwa 29 % auf. Mithin geht die Gesellschaft davon aus, dass sie bei identischem Verkaufsfaktor im Vergleich zum Ankauf einen Veräußerungserlös von rund 27,5 Mio. € zum Ablauf der Fondslaufzeit erzielen kann. Dem liegt eine prognostizierte Jahresnettokaltmiete in Höhe von ca. 1,23 Mio. € p.a. Ende 2037 zu Grunde.

 Einbringungsmöglichkeit einer § 6b bzw. § 6c EStG-Rücklage mit einem prognostizierten Hebel von ca. 190 %

Das Konzept des AIF eröffnet den Anlegern die Möglichkeit der Übertragung stiller Reserven nach § 6b EStG bzw. § 6c EStG aus einem anderen Betriebsvermögen auf die Fondsgesellschaft. Der prognostizierte Hebel, der hier aus der Fremdfinanzierung der Gesellschaft erreicht werden konnte, beträgt ca. 190 %. Damit einhergehend ist eine prognostizierte Auszahlung von anfänglich 2,5 % p.a. vor Steuern vorgesehen. Die Auszahlungen sollen halbjährlich vorgenommen werden, womit ein regelmäßiger Kapitalmittelrückfluss an die Anleger über das Kalenderjahr erfolgt.

 Vergleichbar niedrige Mindestinvestition für einen § 6b-Fonds

In der Regel sind aufgelegte § 6b-Fonds als Spezial-AIF oder Club Deal konzipiert, so dass sich Anleger erst ab einer Anlagesumme von 200.000 € oder mehr an dem Fonds beteiligen können. Das Konzept des AIF verringert die Einstiegshürde und ermöglicht es Anlegern, sich schon ab 20.000 € an einem § 6b-Fonds zu beteiligen.

 Annuitätische Tilgung

Das langfristige Darlehen wird von einer deutschen Sparkasse zur Verfügung gestellt. Der Zinssatz von 2,85 % p.a. für das Darlehen über 14.017.500 € wurde bis Mai 2032 festgeschrieben. Die Tilgung ist annuitätisch und steigt von anfänglich 1 % p.a. auf 1,7 % p.a. ab Juni 2027.

 Platzierungs-/Finanzierungsgarantie & Beteiligung der Gesellschafter

Es liegt eine Platzierungs-/Finanzierungsgarantie von bis zu 7 Mio. € vor. Zudem hat sich die JS Fondsinvest GmbH als Gründungsgesellschafter des AIF verpflichtet, zu jeder Zeit mit 10,6 % am Haftkapital der Gesellschaft beteiligt zu sein. Damit schafft die Gesellschafterfamilie der Dr. Peters Group, die die Anteile der JS Fondsinvest GmbH hält, eine Interessensgleichheit zwischen Inhabern und Anlegern, was planmäßig dazu führt, dass keine zweite Grunderwerbsteuer anfällt.

  Immobilienexpertise der Dr. Peters Group

Die Dr. Peters Group ist seit mehr als 45 Jahren als Investment- und Asset Manager im Immobilienbereich aktiv. Mittlerweile hat die Unternehmensgruppe erfolgreich über 60 Immobilieninvestments realisiert – mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von über 700 Mio. €.

Leistungsbilanz Immobilien 2021

WESENTLICHE Risiken

Maximalrisiko

Das Maximalrisiko für den Anleger besteht aus der Kumulation eines Totalverlusts der geleisteten Kapitaleinlage nebst Ausgabeaufschlag und etwaiger nicht ausgezahlter Gewinne, der Inanspruchnahme aus einer persönlichen Fremdfinanzierung seines Anteils sowie etwaiger Steuernachzahlungen nebst darauf anfallenden Zinsen und Sonderbetriebsausgaben aus eigenen Mitteln ohne Ausgleich. Dies kann bis zur Privatinsolvenz des jeweiligen Anlegers führen.

Geschäftsrisiko/Spezifische Risiken der Vermögensgegenstände

Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung. Der wirtschaftliche Erfolg der Investitionen des AIF und damit auch der Erfolg der Kapitalanlage kann nicht vorhergesehen werden. Weder die KVG noch der AIF können Höhe und Zeitpunkt der Rückflüsse zusichern oder garantieren. Die Erträge des AIF können infolge eines Zahlungsausfalls der jeweiligen Mieter des Anlageobjektes sinken oder ausfallen. Ferner können zusätzliche Kosten entstehen, beispielsweise durch Nichtübernahme von Betriebskosten durch Mieter, Baumängel und höhere Instandhaltungskosten. Der tatsächlich erzielbare Veräußerungserlös des Anlageobjektes hängt im Wesentlichen von den zum Veräußerungszeitpunkt vorherrschenden generellen Marktbedingungen für Immobilien, der speziellen Nachfragesituation für Büround Geschäftshäuser sowie vom Zustand des Anlageobjektes sowie von ausstehenden Modernisierungs- und Ausstattungsmaßnahmen ab. Auch rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen können sich ändern und negative Auswirkungen auf den Ertrag des AIF haben.

Rückabwicklungsrisiko

Es besteht das Risiko, dass das Beteiligungskapital nicht vollständig eingeworben werden kann, die Platzierungsgarantin ihre vertraglichen Verpflichtungen nur teilweise oder nicht erfüllt und zusätzliches Fremdkapital nicht aufgenommen werden kann. Dies hätte eine Rückabwicklung beziehungsweise Liquidation des AIF zur Folge. Zu einer Rückabwicklung würde es auch bei einer Nichtabnahme des Anlageobjektes kommen. Es besteht das Risiko, dass der AIF die geleisteten Kapitaleinlagen nebst Ausgabeaufschlag nur anteilig oder gar nicht an die Anleger zurückzahlen kann (Totalverlust)

Fremdfinanzierung

Der AIF finanziert das Anlageobjekt zum Teil durch ein langfristiges Darlehen. Dieses ist unabhängig von der Einnahmesituation des AIF zu bedienen. Durch die Fremdfinanzierung erhöht sich bei plangemäßem Verlauf des AIF dessen Rentabilität, bei negativem Verlauf führen die Zins- und Tilgungszahlungen jedoch dazu, dass das Eigenkapital des AIF schneller aufgezehrt wird. Durch den Einsatz von Fremdkapital ergeben sich Hebeleffekte, die die Rentabilität der Beteiligung erhöhen können. Im Falle einer Realisierung der mit dem Einsatz von Fremdkapital verbundenen Risiken ergeben sich negative Auswirkungen auf das Beteiligungsergebnis der Anleger, die es ohne den Einsatz des Fremdkapitals nicht geben würde

Insolvenzrisiko/Fehlende Einlagensicherung

Es besteht generell das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung des AIF, beispielsweise aufgrund höherer Kosten und/oder geringerer Einnahmen des AIF. Die daraus folgende Insolvenz des AIF kann zum Verlust der Einlage nebst Ausgabeaufschlag des Anlegers (Totalverlust) führen, da der AIF keinem Einlagensicherungssystem angehört.

Allgemeines Haftungsrisiko

Anleger, die sich als Kommanditisten beteiligen, haften direkt gegenüber Gläubigern des AIF in Höhe ihrer im Handelsregister eingetragenen Haftsumme. Die Haftsumme entspricht 1 % der jeweils übernommenen Pflichteinlage (ohne Ausgabeaufschlag). Hat der Anleger seine Einlage mindestens in Höhe dieser Haftsumme geleistet, ist seine persönliche Haftung ausgeschlossen. Anleger, die als Treugeber beteiligt sind, haften durch ihre Ausgleichsverpflichtung gegenüber dem Treuhänder indirekt.

 Rückabwicklungsrisiko

Es besteht das Risiko, dass das Beteiligungskapital des AIF nicht im ausreichenden Maße eingeworben werden und/ oder der AIF nicht risikogemischt investieren kann. Weiterhin besteht das Risiko, dass die Platzierungsgarantin ihre vertraglichen Verpflichtungen nur teilweise oder überhaupt nicht erfüllt und zusätzliches Fremdkapital nicht zur Verfügung gestellt wird oder werden darf. Dies kann eine Rückabwicklung beziehungsweise Liquidation des AIF zur Folge haben. Im Falle einer Rückabwicklung kann der AIF zwischenzeitig mit Kosten belastet werden. Der Anleger hat keinen Anspruch auf vollständige Rückzahlung seiner eingezahlten Kapitaleinlage nebst Ausgabeaufschlag. Dies alles kann sich negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des AIF auswirken und zu geringeren Auszahlungen an die Anleger bis hin zum Totalverlust der Kapitaleinlage nebst Ausgabeaufschlag der Anleger führen.

Eingeschränkte Handelbarkeit

Anleger können ihre Beteiligung am AIF nicht ordentlich kündigen oder zurückgeben. Für Anteile an dem AIF existiert kein Handelsplatz, der mit einer Wertpapierbörse vergleichbar ist. Eine Veräußerung des Anteils durch den Anleger ist grundsätzlich möglich, insbesondere über sogenannte Zweitmarktplattformen. Aufgrund deren geringer Handelsvolumina und der Zustimmungsbedürftigkeit durch die Geschäftsführung des AIF zum Verkauf ist ein Verkauf nicht sichergestellt. Es besteht das Risiko, dass bei einer beabsichtigten Veräußerung einer Beteiligung ein Käufer nur mit erheblicher zeitlicher Verzögerung, nur mit erheblichen Preisabschlägen oder gar nicht gefunden werden kann.

Steuerliche Risken

Die Anleger erzielen als Mitunternehmer Einkünfte aus Gewerbebetrieb und können eine Beteiligung am AIF als steuerbegünstigte Reinvestitionsmöglichkeit nach § 6b bzw. § 6c EStG nutzen. Der Übertragungsfaktor beträgt ca. 190 % des Zeichnungsbetrags. Die Übertragung von stillen Reserven führt wirtschaftlich zu einem Steuerstundungseffekt. Der Veräußerungsgewinn unterliegt beim Anleger unabhängig von der Haltedauer der Einkommensteuer. Hierbei kommen der persönliche Freibetrag gemäß § 16 Abs. 4 EStG sowie ein ermäßigter Steuersatz gemäß § 34 EStG in Frage. Es besteht das Risiko, dass die der Gesellschaft zugrunde liegende Fondskonstruktion mit den entsprechenden steuerlichen Annahmen nicht oder nicht vollständig für den gewünschten Zweck tauglich ist und ein Anleger die gewünschten Steuerauswirkungen mit der Beteiligung nicht erzielen kann. Die zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltenden Steuergesetze, Verwaltungsanweisungen oder Rechtsprechung können sich zukünftig verändern, sodass es zu steuerlichen Mehrbelastungen für den AIF/die Anleger kommen kann. Über die Fondslaufzeit besteht das Risiko, dass nicht kalkulierte steuerliche Mehrbelastungen entstehen, insbesondere laufende Gewinne mit Gewerbesteuer belastet werden. Bezüglich der Höhe der Gewerbesteuer im Jahr des Immobilienverkaufs besteht eine Prognoseunsicherheit. Umsatzsteuerlich besteht das Risiko, dass die Vermietung teilweise entgegen der Annahme nicht als umsatzsteuerpflichtig behandelt werden kann; dies würde einen entsprechend geringeren Vorsteuerabzug bedeuten. Bei vorzeitigem Verkauf der Immobilie durch die Gesellschaft oder des Anteils durch den Anleger besteht das Risiko eines gewerblichen Grundstückshandels. Die Übertragung von stillen Reserven durch den Anleger gemäß § 6b bzw. § 6c EStG wäre dann nicht möglich. Der AIF führt den Geschäftsbetrieb des Verkäufers durch Übernahme des Büro- und Geschäftshauses weiter. Gemäß § 75 AO haftet er für Betriebssteuern des Verkäufers (insbesondere Umsatzsteuer und Gewerbesteuer). Sollte es zur Haftungsinanspruchnahme kommen, besteht keine Regressmöglichkeit.

Die ausführlichen und vollständig dargestellten Risiken entnehmen Sie bitte dem Kapitel „Risiken der Beteiligung“ des Verkaufsprospekts nebst etwaiger Nachträge und Aktualisierungen sowie den Wesentlichen Anlegerinformationen (ab 2023 dem gültigen Basisinformationsblatt). Vergangenheitswerte und Prognosen sind keine verlässlichen Indikatoren für die zukünftige Entwicklung.