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Hotelinvestmentmarkt: Jahresendrallye durch Feuerwerk an Grossdeals

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt wuchs im vergangenen Jahr jüngsten Zahlen zufolge um 25 Prozent gegenüber 2018 auf ein Transaktionsvolumen von knapp über 5 Milliarden Euro und hat damit zum zweiten Mal die 5-Milliarden-Marke geknackt.

Der bisherige Rekord wurde in 2016 mit 5,2 Milliarden Euro aufgestellt. Am Gesamtmarkt bleibt der Anteil der Assetklasse Hotel stabil bei sieben Prozent. 

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat nach einer ruhigen ersten Jahreshälfte eine beeindruckende Jahresendrallye hingelegt. 2019 wurden wieder vermehrt Portfolien gehandelt, die sich zusammen auf fast 1,4 Milliarden Euro summierten. Das größte Portfolio bestand aus elf europäischen Hotels, die Axa Investment Managers für mehr als eine halbe Milliarde Euro von Principal Real Estate übernahm. Der schwedische Hotelinvestor Pandox war mit drei Portfoliotransaktionen ebenfalls sehr aktiv; insgesamt kauften die Schweden im mittleren dreistelligen Millionenbereich auf dem deutschen Hotelmarkt ein. 

Aber auch großvolumige Einzeltransaktionen haben vor allem zum Jahresende ein Comeback erlebt. Diese summierten sich nach einer Jahresendrallye auf fast 3,7 Milliarden Euro. Damit wurde sogar das starke Vorjahr signifikant übertroffen. An erster Stelle stand der Verkauf des “The Squaire” am Frankfurter Flughafen, in dem auch zwei Hotels der Hilton-Gruppe untergebracht sind. AGC Equity erwarb das Objekt für ein Konsortium des saudi-arabischen Fonds PIF und der südkoreanischen Hana Financial Investment von Blackstone. 
 

Nationale Investoren in der Mehrzahl 

Über alle Transaktionen hinweg dominierten nationale Investoren mit 59 Prozent weiterhin die Käuferseite, eine knappe Steigerung zum Vorjahr. Sie kauften für fast 3 Milliarden Euro ein. Nach deutschen Käufern folgten Investoren aus Schweden, Saudi-Arabien, Israel und Singapur. Auf Verkäuferseite hat sich das Bild zum Vorjahr ebenfalls nur geringfügig geändert: 70 Prozent der Verkäufer kamen aus Deutschland. Sie trennten sich von Hotels im Wert von 3,5 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Anteil internationaler Verkäufer nur marginal. Diese kamen primär aus den USA, Frankreich und Spanien. 

B- und C-Städte auf dem Vormarsch – 4-Sterne-Segment am beliebtesten 

Das hohe Preisniveau veranlasst Investoren insbesondere in den A-Städten zu umfassenderen Ankaufsprüfungen. Ende Dezember schwankte die Renditespanne in den A-Städten zwischen 3,7 Prozent und 4,4 Prozent. Deutlich höhere Renditen werden in B- und C-Städten erzielt. Als direkte Folge daraus wird mehr Kapital in B- und C-Märkten investiert. 2 Milliarden Euro wurden im vergangenen Jahr außerhalb der A-Städte investiert, der Marktanteil beläuft sich auf 40 Prozent. Bis zum dritten Quartal lagen die Märkte außerhalb der Metropolen sogar vorn. Größter Deal außerhalb der A-Städte war das “Tafelhof Palais” in Nürnberg. 

Hotels im 4-Sterne-Segment dominieren deutlich das Marktgeschehen, 3-Sterne-Herbergen erreichten ebenfalls einen zweistelligen Marktanteil. 5-Sterne-Häuser und Boarding Houses legten eine Verschnaufpause ein. 

 

Immobilienfonds und Projektentwickler auf Platz 1 bei Käufern und Verkäufern 

Nachdem im vergangenen Jahr Vermögensverwalter die offenen Immobilien- und Spezialfonds als aktivste Käufer abgelöst haben, holten sich letztere in diesem Jahr die Goldmedaille zurück: Mit 1,6 Milliarden Euro verdoppelten sie fast ihre Investments – ein Drittel Marktanteil. Die Vermögensverwalter übersprangen ebenfalls die Milliarden-Marke. Immobilien AGs holten sich mit fast 750 Millionen Euro die dritte Stufe auf dem Treppchen. 

Auf Verkäuferseite setzten sich Projektentwickler wie gewohnt an die Spitze, sammelten mit über 1,6 Milliarden Euro jedoch deutlich mehr Kapital am Markt ein als im Vorjahr. Wie bei den Spezialfonds entspricht das ebenfalls einem Drittel Marktanteil. Die Projektpipelines der Entwickler sind gut gefüllt, während der Markt für Bestandsobjekte fast leergefegt ist. Zusammen mit dem weiterhin vorhandenen Anlagedruck insbesondere bei institutionellen Investoren, sichern sich Einkäufer daher gerne möglichst frühzeitig attraktive Investmentmöglichkeiten. Nach den Projektentwicklern folgten Corporates und Eigennutzer sowie offene Immobilien- und Spezialfonds als aktivste Verkäufer.