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Hotel-Investments
Mit Hotelimmobilien raus aus der Nullzinsfalle

Hotel­investments als Kapital­anlage

Hotelimmobilien als chancenreiche Investments

Stabile Entwicklung bei Hotelimmobilien

Die Anlageklasse Immobilien konnte, gemessen an der Immobilienpreis­entwicklung der letzten Jahre, von der herrschenden Marktentwicklung profitieren und weist, im Vergleich zu anderen Assetklassen, einen stabilen Wachstumstrend auf.

Hinzu kommen die seit Jahren hohen Imagewerte des Investitionsstandortes Deutschlands durch eine Vielzahl von attraktiven Standortfaktoren wie bspw. die Infrastruktur und das Qualifikationsniveau der Arbeitskräfte. Daher wundert es nicht, dass Deutschland derzeit einer der begehrtesten Investitions­­standorte Europas ist und im vergangenen Jahr das höchste Investitions­volumen mit Wirtschaftsimmobilien in Deutschland erreicht wurde.

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Insgesamt € 61,1 Milli­arden investierten nationale und inter­nationale Investoren im Jahr 2018 in deutsche Immobilien­märkte. Allein das Transaktionsvolumen für das Spezialimmobiliensegment Hotel lag bei knapp € 4 Milliarden. Im Jahr 2019 waren es sogar € 5 Milliarden, damit konnten die Prognosen von € 3,5 bis 4 Milliarden klar übertroffen werden. Trotz steigender Preise und eines knapper werdenden Angebots an lohnenden Objekten ist die Nachfrage nach Investments in Hotelimmobilien daher weiterhin hoch. Dabei rücken vor allem wirtschaftlich starke B- und C-Standorte zunehmend in den Fokus.

Wirtschaftsimmobilien wie Hotels

IM AUFWIND

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Der Transaktionsmarkt für Wirtschafts­immobilien bewegt sich auf einem sehr hohen Niveau. Sage und schreibe 72,6 Mrd. Euro investierten internationale und nationale Investoren in deutsche Wirtschaftsimmobilien. Damit wurde das Rekordjahr 2007 abgelöst und das höchste dokumentierte Investitionsvolumen erreicht. Hohe Imagewerte und die stärkste Volkswirtschaft Europas sowie eine der größten der Welt untermauern die Attraktivität Deutschlands als Investitionsstandort.

Trotz stark gestiegener Preise ist die Nachfrage nach Immobilien aller Assetklassen in Deutschland demzufolge unverändert hoch. Auch der Investmentmarkt für Hotelimmobilien ist auf einem hohen Niveau.

Das Transaktionsvolumen konnte allein in einem Jahr um 27% auf 5 Mrd. Euro im Jahr 2019 gesteigert werden und entwickelte sich damit seit 2011 zu einem der stärksten Investmentmärkte. Die anhaltende hohe Investorennachfrage steht einem durchaus wachsenden jedoch überschaubaren Angebot gegenüber, so dass Kaufpreise steigen. Die Konsequenz sind höhere Kaufpreise und sinkende Renditen, vor allem für Hotelobjekte in den deutschen Top-Lagen. Durch die im Vergleich schwache Markenausprägung rücken wirtschaftlich starke Alternativstandorte mit stabiler Übernachtungsnachfrage immer stärker in den Fokus. 

Gestiegene Nachfrage nach Hotelimmobilien

Quelle: Statistisches Bundesamt

Ein Hauptargument, das für Hotelinvestments spricht, ist die kontinuierlich steigende Nachfrage nach Übernachtungen sowie die anhaltende Attraktivität von Deutschland als Urlaubs- und Geschäftsreiseziel. So kommt es, dass der deutsche Hotelmarkt bereits seit Jahren von einer Rekordmeldung zur nächsten eilt und sich auch weiterhin auf einem nachhaltigen Wachstumskurs befindet. Bereits zum neunten Mal in Folge meldete die deutsche Beherbergungsbranche im Jahr 2018 einen neuen Höchststand bei den Übernachtungszahlen. Demnach hat sich die Anzahl der Übernachtungen im Vergleich zum Vorjahr um 4% auf mittlerweile 478 Millionen erhöht. Davon entfielen allein 297,6 Millionen. Übernachtungen auf die klassische Hotellerie, was einer Erhöhung von 3% entspricht.

Dieser Trend setzte sich auch im Jahre 2019 fort. Im Zeitraum Januar bis Juli 2019 stieg die Zahl der Gästeübernachtungen in Beherbergungsbetrieben im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum um 3,9% auf 281,1 Millionen. Davon entfielen 50,8 Millionen Übernachtungen auf Gäste aus dem Ausland (+3,1%) und 230,3 Millionen auf inländische Gäste (+4,1%).

Getragen wird diese positive Entwicklung unter anderem durch den ausgeprägten Geschäftstourismus. Insbesondere die zentrale Lage in Europa, aber auch das sehr gute Preis-Leistungsverhältnis und die umfangreiche Auswahl an hochwertigen Business- und Tagungshotels führen dazu, dass Deutschland zu den weltweit führenden Tagungs- und Kongressstandorten zählt.

Laut Meeting- & Event-Barometer 2017/ 2018 nahmen insgesamt 36,5 Millionen Teilnehmer (+ 10,9% gegenüber Vorjahr) an Veranstaltungen in Deutschland teil. Damit liegt Deutschland bereits zum 14. Mal in Folge an der Spitze der europäischen Tagungs- und Kongressdestinationen.

Hinzu kommt die wachsende Bedeutung des Auslandstourismus, von dem der deutsche Hotelmarkt überdurchschnittlich stark profitiert, sowie der zunehmende Trend zu Kurzreisen und Städtetrips.

Als Antwort auf die positive Nachfrageentwicklung werden kontinuierlich weitere Kapazitäten geschaffen. Im Jahr 2018 gab es deutschlandweit eine Erweiterung des Bettenangebotes in Hotels von insgesamt 2,1%. Trotz des stetig wachsenden Bettenangebotes konnte die Nachfrage jedoch nicht gedeckt werden. Die Angebotsentwicklung liegt deutlich unterhalb der bestehenden Übernachtungsnachfrage.

Gerade für internationale Hotelketten ist Deutschland daher ein strategisch wichtiger Markt, der aufgrund des weiter fortschreitenden Strukturwandels von inhabergeführten Individualhotels zu Markenhotels und großen Ketten weiterhin erhebliches Potential für die Professionalisierung und weiteres Wachstum bietet.

Markenhotels gewinnen

Kontinuierlich wachsende Marktanteile

Quelle: Hotel Affairs; Darstellung: Dr. Peters

Ursächlich für den Strukturwandel, dem der deutsche Beherbergungsmarkt seit Jahren unterliegt, ist ein verschärfter Wettbewerb sowie eine dadurch veränderte Anspruchshaltung der Kunden hinsichtlich Qualität und Serviceorientierung. Profiteure dieser Entwicklung sind Markenhotels und große Ketten. So kommt es, dass mittlerweile rund 13,4% aller Hotels in Deutschland der Markenhotellerie zuzurechnen sind. Diese stellen aufgrund ihrer Größe rund 46,7% aller im Markt verfügbaren Zimmer und erwirtschafteten im Jahr 2018 einen Umsatzanteil von rund 70% . Dieser Wert lässt sich vor allem durch die höheren durchsetzbaren Raten der markengebundenen Betriebe erklären. Ursächlich für die Dominanz der Markenhotels sind u.a. der erhöhte Professionalisierungsgrad, die internationale Vertriebsstärke sowie die überregionale Anziehungskraft der vorzufindenden Marken.

Was macht ein gutes Hotelinvestment aus?

Mittlerweile steht der Leitzins der Europäischen Zentralbank seit über drei Jahren bei null Prozent. Der Einlagenzins für Banken wurde zuletzt von minus 0,4% noch weiter auf minus 0,5% erhöht. Die Auswüchse dieser Geldpolitik bekommen Privatanleger ebenso zu spüren wie institutionelle Investoren.  

Nicht nur die Renditeerwartungen von kapitalgedeckten Rentenversicherungen und anleihebasierten Lebensversicherungen sind in den vergangenen Jahren geschrumpft. Noch schlimmer ist es um die bei Sparern so beliebten Tages- und Festgelder bestellt.  Laut der Bundesbank ist bereits ein Viertel der Sichteinlagen von Privatkunden in Deutschland von Negativzinsen betroffen. Reine Geldwerte verlieren somit an Attraktivität. Zugleich steigt die Relevanz alternativer Anlagen wie Sachwertinvestitionen – beispielsweise in Immobilien.  

Eine lohnende Alternative zu klassischen Geldanlagen sind Sachwertinvestitionen – beispielsweise in Immobilienfonds. Vor allem die Nutzungsklasse Hotels bietet attraktive Renditen wie kaum eine andere Anlageklasse und das trotz gestiegener Ankaufspreise und eines zunehmend begrenzten Angebots.

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Wobei dies nur noch mit Einschränkung für die Top-7-Städte gilt. Wirtschaftlich interessant zeigen sich daher Hotelinvestments Alternativstandorten, abseits der Metropolen.

Im Wesentlichen jedoch zeigen Hotelinvestments ihren Charme durch lange Pachtverträge, die in der Regel bei 20 Jahren liegen und Hotelbetreiber, die im besten Fall eine mehrjährige Erfahrung vorweisen, was wiederum ein kalkulierbares Ausfallrisiko nach sich zieht. Durch die langjährige Verbindung mit dem Vertragspartner können Neuvermietungsrisiken und ein hoher Verwaltungsaufwand umgangen werden – dies auch durch die richtige Vertragsausgestaltung. Durch Betreiberverträge trägt der Pächter das Auslastungsrisiko. Zu guter Letzt geben internationale Marken einem guten Hotelinvestment noch ein gewissen Esprit und runden ein attraktives Investment ab.

DREI GRÜNDE, WARUM SIE IN HOTELS INVESTIEREN SOLLTEN

Der Hotelmarkt ist in den vergangenen Jahren zunehmend interessanter für Investoren geworden. Attraktivere Renditen lassen sich dauerhaft mit kaum einer anderen Anlageform erzielen. Und die Rendite ist nur ein Bestandteil von dem Investoren profitieren. Ein weiterer Benefit ist der Wertzuwachs der Immobilie.

Wir haben für Sie die drei wichtigsten Argumente für Hotelinvestments zusammengefasst:

NACHHALTIGER WACHSTUMSKURS
VIELVERSPRECHENDE B & C-LAGEN
LANGFRISTIGE Miet- und PACHTVERTRÄGE
NACHHALTIGER WACHSTUMSKURS

Quelle: Statistisches Bundesamt

Ein wichtiger Punkt, der für Hotelinvestments spricht, sind die positiven Rahmenbedingungen, die seit über zwei Dekaden für strukturelles Wachstum sorgen. So profitiert Deutschlands Hotelmarkt von einer Vielzahl unterschiedlicher Nachfragequellen, wie beispielsweise vieler Geschäftsreisender. Nicht zuletzt wegen seiner zentralen Lage ist Deutschland der größte Messeplatz und wichtigste Veranstaltungsort Europas.

Ein weiteres Standbein ist der Tourismus, der zunehmend an Bedeutung gewinnt. Seit zehn Jahren in Folge meldet der Hotel- und Gaststättenverband Rekorde bei den Übernachtungszahlen – mit weiter steigender Tendenz. Dafür sorgt zum Beispiel der zunehmende Trend zu Kurzreisen und Städtetrips sowie die wachsende Mittelschicht aus Asien, die gerne und oft nach Europa reist. Da über die Hälfte aller Hotelübernachtungen in der EU auf Frankreich, Spanien und Deutschland entfällt, ist davon auszu­gehen, dass der deutsche Hotelmarkt auch von dieser Entwicklung überdurchschnittlich profitieren wird.

VIELVERSPRECHENDE B & C-LAGEN

Die Nachfrage nach Hotelimmobilien bewegt sich bereits seit Jahren auf einem hohen Niveau. Dies hat zur Folge, dass es zunehmend herausfordernder wird, die passenden Objekte zu akquirieren. Vor allem in den Top-7-Städten ist das Produktangebot mittlerweile knapp.
Folglich weichen Investoren stärker als bisher auf B- und C-Städte aus. So kommt es, dass  2019 rund 2 Milliarden Euro außerhalb der Top-7 platziert worden ist, das sind 40% des gesamten Hotel-Transaktionsvolumens.
Passen Lage und Konzept zusammen, bieten wirtschaftlich erfolgreiche Hotels in ausgewählten Sekundärstandorten besonders gute Renditechancen. Standorte in direkter Nähe zu großen Unternehmen sorgen für saisonübergreifend hohe Übernachtungszahlen durch Geschäftsreisen.

LANGFRISTIGE Miet- und PACHTVERTRÄGE

Ein weiterer Vorteil, von dem Anleger bei Hotelinvestments profitieren können, sind die in Deutschland gängigen Miet- und Pachtverträge mit einer Laufzeit von meist 20 Jahren. während dieser Zeit kann der Eigentümer regelmäßige Miet- und Pachteinnahmen verbuchen. Gepaart mit der Übernahme wesentlicher Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten durch den Hotelbetreiber lassen sich so der Verwaltungsaufwand und zugleich das Risiko für Anleger reduzieren. ­

Anleger, die sich für ein Hotelinvestment entscheiden, dürften sich auch in den kommenden Jahren an stabilen Cashflows und attraktiven Renditen erfreuen. ­